“12月份上海市二手住宅的成交量逼近4萬(wàn)套，這是很高的量了?，F在的市場(chǎng)，跟我2016年剛入行的時(shí)候很像?！鄙虾Ｄ撤慨a(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人陳虹(化名)這樣形容當下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。易居研究院數據顯示，2020年12月，上海二手住宅成交約3.9萬(wàn)套，成交量創(chuàng )多年來(lái)新高，全年二手住宅成交量則達到近4年來(lái)新高。
二手住宅成交量上升，尤其是下半年出現翹尾現象，在北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市同時(shí)上演。貝殼研究院提供的數據顯示，2020年一線(xiàn)城市二手住宅成交量同比增長(cháng)23%，創(chuàng )下近三年新高。結合各機構數據，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)整體相對平穩，但核心區域的優(yōu)質(zhì)房源，如學(xué)區房、高端住宅的價(jià)格漲幅明顯。一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì )在寒冬中轉暖？未來(lái)怎么走？
成交量創(chuàng )近年新高
在2020年初，疫情一度對房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沖擊，新房售樓部關(guān)停，二手房也因小區封閉管理導致無(wú)法帶看，市場(chǎng)情緒相對悲觀(guān)。但隨著(zhù)疫情得到有效控制，需求出現較快回升，市場(chǎng)走出一波先抑后揚的態(tài)勢，并在下半年出現翹尾現象。
陳虹告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端，大概從2020年8月份開(kāi)始，上海的新房市場(chǎng)就開(kāi)始熱了起來(lái)，除了郊區盤(pán)，市區內的不少項目都是“一房難求”，熱門(mén)樓盤(pán)的認籌比例能達到一比十幾。
“上個(gè)月，我有個(gè)客戶(hù)和他未婚妻來(lái)我們門(mén)店看房，當時(shí)并沒(méi)有說(shuō)馬上要買(mǎi)，但看到市場(chǎng)這么熱，就回家籌錢(qián)，最后貸了1300萬(wàn)元。如果市場(chǎng)不熱，他有錢(qián)也不會(huì )買(mǎi)，更別說(shuō)臨時(shí)湊錢(qián)了?！标惡邕€說(shuō)，“2020年12月份上海二手房的成交量逼近4萬(wàn)套，這是很高的量了?，F在的市場(chǎng)，跟我2016年剛入行的時(shí)候很像?！?
易居研究院數據顯示，12月份，上海市二手住宅成交套數約為3.9萬(wàn)套，環(huán)比增長(cháng)20.3%，同比增長(cháng)96.2%，成交量創(chuàng )多年來(lái)新高；全年二手住宅成交約30.2萬(wàn)套，同比增長(cháng)27.0%，達到近4年來(lái)新高。
貝殼研究院提供的數據顯示，2020年一線(xiàn)城市二手房的量?jì)r(jià)表現明顯好于低能級城市，需求升溫明顯，全年二手住宅總體成交量同比增長(cháng)23%。具體看，上海全年二手住宅成交量增幅最大，約為26%；其次是廣州，成交同比增幅為25%；深圳同比增加23%，2020年下半年的調控使得市場(chǎng)需求明顯降溫，下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%；北京成交量同比增幅略低，為16%，但成交量及增幅均為2017年以來(lái)最高。
“一線(xiàn)四城樓市均在2016年末到2017年初經(jīng)歷嚴格調控，近三年普遍處于調控后的漫長(cháng)修復期。2020年疫情沖擊經(jīng)濟，在貨幣政策寬松、房貸利率下行的情況下，積壓需求得到釋放，加速市場(chǎng)修復。同時(shí)，一線(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展潛力大，房產(chǎn)保值能力強，更受資本青睞。四個(gè)一線(xiàn)城市2020年二手住宅成交量均創(chuàng )下至少近三年新高，滬深兩地住房供需矛盾趨緊導致均價(jià)漲幅偏大?！必悮ぱ芯吭号袛?。
新房市場(chǎng)方面，綜合多家機構數據，2020年北京新建商品住宅成交面積同比上漲5%；上海新建商品住宅成交面積約917.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23.1%，創(chuàng )下4年來(lái)新高；廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905套，同比上升27%，是2010年至今的第二高，僅次于2016年；深圳新建住宅成交45384套，同比上漲19.8%，創(chuàng )下2016年以來(lái)新高。
優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格漲幅明顯
四個(gè)一線(xiàn)城市新房二手房的成交量雖然有明顯增長(cháng)，但整體價(jià)格漲幅依舊平穩。
上海中原研究院數據顯示，2020年上海新建住宅成交均價(jià)56004元/平方米，同比微漲4%。市場(chǎng)整體穩中有升，在疫情之下波動(dòng)較小。另?yè)医y計局數據，2020年11月上海二手住宅價(jià)格指數環(huán)比增長(cháng)0.3%，同比增長(cháng)5.5%。
貝殼研究院稱(chēng)，2020年北京新建商品住宅成交均價(jià)為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。二手住宅成交絕對水平及增幅雖然均達到2017年以來(lái)最高，但全市成交均價(jià)為60485元/平方米，同比微跌0.5%，價(jià)格連續三年保持相對平穩態(tài)勢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析，從整體看，四個(gè)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)依舊平穩，屬于微漲態(tài)勢。但市場(chǎng)表現分化明顯，局部區域較熱，比如北京與上海的學(xué)區房?jì)r(jià)格漲幅較大，但郊區房源不溫不火。在2020年上半年，深圳房?jì)r(jià)上漲引起廣泛關(guān)注，但其東部與西部漲幅差距較大。
陳虹也說(shuō)：“有個(gè)同事在上海外環(huán)買(mǎi)的沒(méi)學(xué)區、沒(méi)地鐵的房子，今年的價(jià)格漲了5%。而一個(gè)浦東的客戶(hù)，他的房子漲了差不多30%。豪宅市場(chǎng)比較‘瘋狂’，一位準備賣(mài)出一套2000萬(wàn)元豪宅的業(yè)主，把掛牌價(jià)調高了200萬(wàn)，他想的是萬(wàn)一碰到對價(jià)格不敏感的客戶(hù)，怎么也能多賣(mài)50萬(wàn)?！?
貝殼研究院指出，北京二手住宅市場(chǎng)表現出“外圍城區量升，中心城區價(jià)漲”“高總價(jià)物業(yè)價(jià)格抗跌”的特征。除4個(gè)遠郊區以外，12個(gè)城區中有3個(gè)區的房?jì)r(jià)出現上漲，分別是海淀、西城及朝陽(yáng)，東城基本持平，其余城區均下跌。從不同總價(jià)段物業(yè)價(jià)格變動(dòng)看，除750萬(wàn)元以上房源成交均價(jià)同比上漲1%之外，其余價(jià)格段房源均價(jià)同比均下跌，可見(jiàn)在相對平穩的市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格更抗跌。
廣州中原研究發(fā)展部稱(chēng)，2020年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為28815元/平方米，同比上漲7.8%，漲幅明顯的主要為中心城區，天河、海珠、越秀的漲幅分別達15.5%、9.0%、8.7%。由于增城區規劃利好已被提前消化，加上其他區人才新政升級搶客，該區的網(wǎng)簽均價(jià)不升反降，同比下跌6.5%。
廣州改善性高端住宅的價(jià)格漲幅顯著(zhù)。廣州中原研究發(fā)展部稱(chēng)，不少客戶(hù)將投資目光轉移至具備較高保值能力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)上，比如珠江新城、濱江東、東風(fēng)東等傳統高端板塊(具備優(yōu)質(zhì)教育資源、區位條件或豪宅屬性)，其價(jià)格同比漲幅基本能維持在10%以上。
“一線(xiàn)城市的別墅、豪宅、高端洋房的成交量比較好，改善型和投資型需求占比增加，這既與市場(chǎng)結構的變化有關(guān)，也與豪宅集中供應、限價(jià)限簽政策的放開(kāi)密不可分?！敝袊鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示。
是否會(huì )出現“小陽(yáng)春”？
量與價(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，一線(xiàn)城市在下半年的成交量翹尾，是否會(huì )對接下來(lái)的價(jià)格走勢有影響？
張大偉認為，一線(xiàn)城市成交量增加，屬于調控后的恢復性上漲，成交量只是達到2016年或者2017年以來(lái)的高點(diǎn)，不是特別高的水平。當前仍屬于學(xué)區房拉動(dòng)下的局部區域價(jià)格上漲，但如果后續沒(méi)有新的調控政策出臺，信貸政策也沒(méi)有明顯收緊，市場(chǎng)在春節以后有可能迎來(lái)一波行情。
張大偉還說(shuō)：“2015年的房?jì)r(jià)上漲，是因為信貸政策相對寬松。未來(lái)一段時(shí)間的價(jià)格走勢，關(guān)鍵也看信貸的寬松狀況?！敝x逸楓認為，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出疫情的低谷，步入了一個(gè)拐點(diǎn)期，是繼續上漲還是下跌，要看未來(lái)一段時(shí)間的調控政策與貨幣政策。
貝殼研究院預計，2021年一線(xiàn)城市新房成交量增速或將穩定在5%-10%，市場(chǎng)均價(jià)保持增長(cháng)；滬深兩地二手房?jì)r(jià)格漲幅會(huì )收窄，京廣兩地則呈現溫和上漲。
上述研究院進(jìn)一步分析，2020年下半年以來(lái)，宏觀(guān)貨幣政策回歸常態(tài)，這一趨勢預計在2021年延續，樓市信貸環(huán)境寬松觸底，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融降杠桿持續深化，住房金融受到更嚴格的監管；2021年房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制持續深化，房?jì)r(jià)監測及預警會(huì )加強，局部房?jì)r(jià)的持續大幅上漲將面臨精準調控；2020年多城加大住宅用地供應，如深圳、廣州兩城住宅用地成交量同比分別增長(cháng)3倍及1倍，2021年新房市場(chǎng)供應加大，二手房市場(chǎng)供需矛盾得到緩解。而北京2020年年底新房去化周期為17個(gè)月，且仍有超6成限競房待入市，2021年二手房?jì)r(jià)格大幅上漲可能性不大。(中新經(jīng)緯APP)
