近段時(shí)間以來(lái)，全國多個(gè)城市的土地市場(chǎng)整體回溫，土地成交額持續上升。機構的數據顯示，截至5月25日，北京、上海、杭州三地的賣(mài)地收入均突破千億元，49個(gè)城市超過(guò)百億元，隨之而來(lái)的還有土拍溢價(jià)率的上升。
分析認為，金融環(huán)境的寬松，客觀(guān)上使得房企有能力去競拍土地，加上一些優(yōu)質(zhì)土地的相繼推出，也引來(lái)房企的爭搶。機構預計，今年二季度土地市場(chǎng)的成交規模有望維持高位，一二線(xiàn)及部分三線(xiàn)城市土拍競爭將更加激烈。
50城賣(mài)地收入超1.6萬(wàn)億元 溢價(jià)率提升
5月19日，北京市成交了三幅住宅用地，其中兩幅位于豐臺區分鐘寺的土地格外引人關(guān)注。分鐘寺村L39號地塊吸引到10家房企參與競拍，經(jīng)過(guò)56輪競拍，最終被合生創(chuàng )展旗下的公司以42億元價(jià)格拿下，溢價(jià)率為42%，可售住宅綜合樓面價(jià)為76168元/平方米。
當天拍賣(mài)的分鐘寺村L41號地塊，經(jīng)過(guò)82輪激烈競拍，也被合生創(chuàng )展以65.4億元的總價(jià)收入囊中，溢價(jià)率37.86%，可售住宅綜合樓面價(jià)為73912元/平方米。而在10天前的5月9日，合生創(chuàng )展已經(jīng)以72.2億元總價(jià)、26.2%溢價(jià)率取得相鄰地塊，綜合樓面價(jià)為69133元/平方米。
10天內，合生創(chuàng )展連續以高溢價(jià)率、高樓面價(jià)、高總價(jià)的方式，取得北京市區3塊優(yōu)質(zhì)土地，震驚土拍市場(chǎng)。業(yè)內普遍預計，合生創(chuàng )展要想實(shí)現盈利，這三宗土地需要打造出10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅產(chǎn)品。
合生創(chuàng )展共計179.6億元的土拍貢獻，讓北京今年的賣(mài)地收入沖破了千億元關(guān)口。數據顯示，截至近日，北京土地市場(chǎng)總成交金額約為1130億元，同比上漲83.29%；平均溢價(jià)率為18.61%，同比上漲71.1%。
土地市場(chǎng)升溫的現象也同樣出現在廣州、深圳等城市。5月15日，深圳前海一宗采用“雙限雙競”的宅地舉行了拍賣(mài)，16家房企參與競拍，最終，該地塊被龍光地產(chǎn)以115.97億元拿下，并配建40760平方米的人才住房，溢價(jià)率為45%。該地的可售樓面價(jià)約87409元/平方米，成為深圳單價(jià)新“地王”。
據中原地產(chǎn)研究中心提供的數據，今年以來(lái)，全國50個(gè)大城市土地市場(chǎng)成交額合計達1.6萬(wàn)億元，同比上漲12%；27個(gè)城市的賣(mài)地收入超過(guò)200億元，49個(gè)城市超過(guò)百億元，均刷新歷史記錄；土地市場(chǎng)成交額超過(guò)千億元的城市有3個(gè)，分別為北京、杭州(約1097億元)、上海(1015億元)。
溢價(jià)率上升，成為當前土拍市場(chǎng)的一個(gè)特征。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，今年已經(jīng)拍出的土地中，成交價(jià)超過(guò)20億元的地塊有44宗，其中，底價(jià)成交的土地只有11宗，占比為25%。在之前，底價(jià)成交的地塊基本會(huì )占50%以上，2019年第四季度拍出的高價(jià)地中，底價(jià)成交的更是占到60%。
克而瑞研究中心稱(chēng)，在優(yōu)質(zhì)土地供應開(kāi)閘的影響下，今年4月份土地的溢價(jià)率在3月的基礎上再度上漲3.8個(gè)百分點(diǎn)，增至16.0%，創(chuàng )下去年7月以來(lái)新高。到了5月11-5月17日這周，土地市場(chǎng)周度溢價(jià)率已經(jīng)升至26%，創(chuàng )下今年以來(lái)新高，較4月第一周的溢價(jià)率12%已經(jīng)翻番。各等級城市的熱度保持空前高漲，一、二線(xiàn)溢價(jià)率均高達27%，三四線(xiàn)稍遜色，為24%。
一二線(xiàn)城市仍是重點(diǎn) 房企爭搶優(yōu)質(zhì)土地
從區域和城市等級看，一二線(xiàn)城市的土拍市場(chǎng)熱度更高。
貝殼研究院5月29日發(fā)布的數據顯示，5月，全國351座城市合計住宅用地成交量為4438萬(wàn)平方米，累計同比下滑21.3%，下跌幅度與4月保持一致。但北京、上海、深圳、廣州等地加大土地供應，一線(xiàn)城市居住用地成交量累計同比增長(cháng)29.7%。
據易居研究院統計，1-4月份，全國100個(gè)城市居住用地成交面積1.55億平方米，同比減少8.7%，其中，一線(xiàn)城市成交面積1031萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)5.2%；居住用地平均價(jià)格為6011元/平方米，同比上漲12.3%，一線(xiàn)城市居價(jià)格為18273元/平方米，同比上漲40.1%。
“一線(xiàn)城市的土地交易總體不錯，這與地方政府供地意愿明顯增強、土地交易約束減少等因素有關(guān)。部分房企也加大了對一線(xiàn)城市的土地投資，拿地積極性明顯增強?？傮w上看，在當前穩投資的大環(huán)境下，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)面臨更好的發(fā)展機會(huì )，相關(guān)土地交易行情有望繼續回暖?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)解釋稱(chēng)。
嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析，今年金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的趨勢，這對房企融資有積極作用，客觀(guān)上使得房企有能力去競拍各類(lèi)土地。不過(guò)，如果部分城市地價(jià)過(guò)熱，容易引起監管部門(mén)的關(guān)注，需要注意政策打壓的風(fēng)險。
除此之外，多地相繼推出優(yōu)質(zhì)地塊，也助燃了土拍市場(chǎng)?？硕鹧芯恐行姆Q(chēng)，4月份至5月中旬，二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)熱度最高。其中，太原表現最為突出，整體溢價(jià)率高達44%，主要是由于太原在中心區核心地塊萬(wàn)柏林區長(cháng)風(fēng)西板塊供應三宗大體量宅地，周邊商業(yè)配套完善，地塊升值潛力巨大，引起房企的激烈爭奪，最終三地分別被保利、中海、富力競得，溢價(jià)率分別為74%、72%和45%。優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓?zhuān)沟锰耐恋厥袌?chǎng)達到前所未有的熱度。
前述北京分鐘寺地塊，除了不限價(jià)，本身的位置也較好。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，北京分鐘寺區域為四環(huán)內少有的價(jià)值洼地，雖當前居住氛圍較弱，但便利的交通條件以及真空競爭環(huán)境為其帶來(lái)較好的發(fā)展機遇，三宗相鄰地塊集中成交和入市，未來(lái)將形成合力，打造新的中高端居住版塊。
至于土地市場(chǎng)未來(lái)的表現，克爾瑞研究中心預計，二季度土地市場(chǎng)成交規模有望維持高位，但在資金面和銷(xiāo)售預期的壓力下，也會(huì )有更多條件不佳的地塊無(wú)人問(wèn)津，土地流拍率或繼續攀升。各等級城市的成交量?jì)r(jià)和市場(chǎng)熱度雖然全線(xiàn)回升，但一、二線(xiàn)城市的成交集中度再度升高，接下來(lái)，需求更有保障的一二線(xiàn)及部分三線(xiàn)城市土拍競爭將更加激烈，不同等級城市之間的分化愈發(fā)明顯。
樓市交易迅速恢復 市場(chǎng)進(jìn)入“小陽(yáng)春”
土地市場(chǎng)的升溫反映出開(kāi)發(fā)商們對未來(lái)樓市的信心。張大偉稱(chēng)，部分房企判斷市場(chǎng)會(huì )快速企穩，拿地積極性明顯提高，特別是今年4-5月整體行情持續升溫的情況下。
國家統計局18日公布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數量達到50個(gè)，較2、3月份的21個(gè)、38個(gè)有明顯增加；二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數量達到37個(gè)，較2、3月份的14個(gè)、32個(gè)有增加，新房、二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數量均恢復至2019年第四季度的水平。
貝殼研究院29日提供的數據顯示，5月，其監測的重點(diǎn)18城二手房成交量繼續增長(cháng)，環(huán)比增加15.2%，同比增長(cháng)42%，5月成交量為去年成交量最高水平(2019年3月)的98%；1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)疫情對市場(chǎng)的影響在逐步減少。
“整體交易量的大幅增長(cháng)，與疫情推遲了需求的釋放、五一小長(cháng)假便利期和房貸利率下滑影響購房者預期有關(guān)?！必悮ぱ芯吭悍治?。
那土地市場(chǎng)的回溫，是否會(huì )帶動(dòng)樓市交易量的上漲呢？貝殼研究院認為，二手市場(chǎng)方面雖然在5月份進(jìn)入了遲到的“小陽(yáng)春“，但不管是根據季節性規律還是目前的市場(chǎng)供需情況，交易量預計都將出現自然回落的跡象。嚴躍進(jìn)稱(chēng)，雖然寬松預期不斷，但從短期看，房?jì)r(jià)漲幅反彈的可能性不大。
張大偉稱(chēng)，重申“房住不炒”后，房地產(chǎn)調控政策的大幅放松的幾率較小，市場(chǎng)未來(lái)的走勢，要看信貸政策與各地人才引進(jìn)政策的力度有多大?！叭蚨荚凇潘?、各地人才的認定標準會(huì )越來(lái)越低，這將成為2020年市場(chǎng)的主流政策趨勢?！?中新經(jīng)緯APP)
