隨著(zhù)國內新冠疫情防控取得明顯進(jìn)展，中央和地方層面針對房地產(chǎn)行業(yè)紓困性政策逐漸發(fā)力，3、4月份以來(lái)房地產(chǎn)供需兩端開(kāi)始出現明顯復蘇跡象。業(yè)內分析預計，在前期政策穩定性、連續性持續作用下，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加快復蘇。
行業(yè)紓困政策紛紛出臺
2月份以來(lái)，財政部、央行、銀保監會(huì )等多個(gè)部門(mén)強調，堅持“房住不炒”定位不變，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩運行。
地方層面，各地政府在堅持“房住不炒”定位前提下，更加靈活地因城施策。4月份，沈陽(yáng)、南京、重慶、南昌、無(wú)錫、中山等地出臺優(yōu)化人才政策，加大人才住房保障；嘉興等地對公積金貸款政策進(jìn)行適度調整。
根據億翰智庫方面統計分析，地方層面針對房地產(chǎn)行業(yè)調控政策主要集中在四方面：放松商品房預售限制，緩解企業(yè)資金壓力；實(shí)施購房補貼，鼓勵居民合理的住房消費；出臺人才引進(jìn)政策，引入人力資本，以促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展；放松公積金貸款額度，簡(jiǎn)化公積金貸款程序。
針對這些紓困性政策，億翰智庫認為，就供給端而言，在放松預售限制的地區，房企的在建項目將提前入市，房企可以通過(guò)加速推盤(pán)提升資金周轉率，甚至追回因疫情而延期的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。降低預售資金監管比例和增加預售資金撥付節點(diǎn)等政策，則更直接增加房企的預售資金回籠率，可在一定程度上緩解房企的資金壓力。同樣，在需求端實(shí)施購房補貼政策，將有助于促進(jìn)部分剛性需求提前釋放。
業(yè)內普遍認為，短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來(lái)仍將有更多地區優(yōu)化調控政策以穩定市場(chǎng)預期。但限購、限貸等主體政策難以出現實(shí)質(zhì)性放松，需求端的政策仍將以購房補貼、人才落戶(hù)等方式落實(shí)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)政策發(fā)力點(diǎn)來(lái)看，救企與救市成為兩大特點(diǎn)。其中，救企的政策尤為明顯，內容基本圍繞土地出讓金、預售審批等方面。
張大偉表示：“從4月份全國市場(chǎng)表現看，由于疫情防控情況基本平穩，一季度積壓的購房需求逐漸入市，當月市場(chǎng)行情快速恢復；疊加部分二三線(xiàn)城市放松戶(hù)籍政策以后，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)企穩復蘇?！?
4月份住宅成交回暖
各地的紓困政策從3月份開(kāi)始已初見(jiàn)成效。從億翰智庫監測的全國范圍40個(gè)大中城市房地產(chǎn)成交數據來(lái)看，3月份商品住宅銷(xiāo)售面積為1310萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)267%。
隨著(zhù)疫情影響越來(lái)越小，全國樓市進(jìn)一步回暖。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，4月份，受監測的全國40個(gè)大中城市住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)。
4月份，易居方面監測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)32%，同比下降15%，同比降幅已連續兩個(gè)月收窄。4月全國多數城市售樓處已正常開(kāi)放，樓市供應量相比前兩個(gè)月也出現較明顯增長(cháng)，樓市成交明顯回暖。
具體來(lái)看，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)22%；18個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)39%；18個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)19%。
值得一提的是，從“五一”小長(cháng)假的樓市成交數據看，大部分城市的網(wǎng)簽數據與去年同期相比有所增加，增幅在10%至20%。張大偉說(shuō)：“這主要是因為前幾個(gè)月受到疫情影響，而滯后的簽約量正在逐漸出來(lái)?！彼J為，從“五一”小長(cháng)假市場(chǎng)走勢看，預計5月至6月可能出現一次樓市“小陽(yáng)春”?！耙驗橐咔檠泳徚速彿空叩娜胧行枨?，在目前疫情防控逐漸平穩的形勢下，市場(chǎng)需求開(kāi)始逐漸釋放出來(lái)。這種情況下，預計二季度全國住宅市場(chǎng)成交量有望恢復到去年同期平均水平，價(jià)格也有出現局部小幅上行的可能性?！?
另一方面，從二手房市場(chǎng)來(lái)看，貝殼研究院的統計數據顯示，4月份重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)繼續復蘇，受監測的18個(gè)城市二手房成交量環(huán)比增加40%以上。
“改善型需求進(jìn)場(chǎng)進(jìn)一步支撐4月的市場(chǎng)行情，成交量大幅增長(cháng)帶動(dòng)了價(jià)格止跌上漲?！必悮ぱ芯吭菏袌?chǎng)研究部分析人士指出，從3月份開(kāi)始，二手房市場(chǎng)復蘇跡象呈現出南強北弱、剛需先行、量增價(jià)穩等特點(diǎn)，原因主要與前期部分城市政策松動(dòng)有關(guān)。
二季度供需兩端或復蘇
貝殼研究院方面表示，從新增供需角度來(lái)看，二季度二手房市場(chǎng)將延續復蘇態(tài)勢，尤其是改善型需求趨勢突出，預計二季度核心城市成交量有望同比增長(cháng)40%。該機構認為，調控政策正在有力提振市場(chǎng)預期。
“調控政策和信貸政策都有一定程度的邊際放松，帶動(dòng)市場(chǎng)預期提升?！必悮し矫嬲J為，二季度，長(cháng)三角城市群、京津冀區域和二線(xiàn)核心城市預計都將出現較大的復蘇力度。
中指院分析人士認為，未來(lái)仍將有更多地區優(yōu)化調控政策，以穩定市場(chǎng)預期。預計二季度受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸恢復，但短期需求釋放動(dòng)力的強弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，一二線(xiàn)城市整體恢復可能相對更快。
克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉表示，一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體保持穩定，對經(jīng)濟穩增長(cháng)的作用愈發(fā)突出。隨著(zhù)后續疫情控制局面向好，土地市場(chǎng)恢復正常，二季度及下半年新開(kāi)工面積有望維持高位?！斑@些有利因素將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)的有力支撐，預計二季度開(kāi)發(fā)投資額增速仍將穩定回升?！?
