4月30日，中國證監會(huì )、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)。同時(shí)，證監會(huì )發(fā)布《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見(jiàn)稿）（下稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》）。
根據《通知》，基礎設施REITs聚焦重點(diǎn)行業(yè)，優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò )等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區、特色產(chǎn)業(yè)園區等開(kāi)展試點(diǎn)。
《通知》 《征求意見(jiàn)稿》發(fā)布，標志千呼萬(wàn)喚的公募REITs開(kāi)閘。
公募REITs是什么？為何在當前推出這一資本市場(chǎng)創(chuàng )新舉措？將進(jìn)行試點(diǎn)的基礎設施REITs 收益與股票和債券相比怎么樣？誰(shuí)會(huì )投資基礎設施公募REITs？哪些公募基金、證券公司能開(kāi)展公募REITs業(yè)務(wù)？公募REITs市場(chǎng)前景如何？
針對這些問(wèn)題，中證君采訪(fǎng)了五位公募REITs專(zhuān)家，為大家揭開(kāi)公募REITs的面紗。
關(guān)于基礎設施公募REITs試點(diǎn)，你想知道的一切都在這里。
五位專(zhuān)家
申萬(wàn)宏源證券董事長(cháng)、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主席儲曉明；華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司董事長(cháng)、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員崔春；
德邦基金總經(jīng)理、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )專(zhuān)家顧問(wèn)，公募REITs工作小組組長(cháng)陳星德；
高和資本執行合伙人、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )專(zhuān)家顧問(wèn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化小組組長(cháng)、公募REITs工作小組核心專(zhuān)家周以升；
中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)創(chuàng )始人、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )專(zhuān)家顧問(wèn)林華。
什么是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts）不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金1960年在美國產(chǎn)生，它的投資標的是不動(dòng)產(chǎn)，大多數的REITs都在主流的證券交易所上市交易。它給了一般投資者以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的機會(huì )。
美國REITs協(xié)會(huì )（Nareit）官網(wǎng)介紹，目前約有8700萬(wàn)美國人通過(guò)他們的退休金賬戶(hù)401K投資REITs，也就是說(shuō)，大約每四個(gè)美國人就有一個(gè)人通過(guò)退休金賬戶(hù)投資了REITs。
01
公募REITs是資本市場(chǎng)的重大創(chuàng )新。在當前的時(shí)點(diǎn)，推出公募REITs的意義是什么？
申萬(wàn)宏源儲曉明表示，公募REITs開(kāi)閘是落實(shí)金融供給側改革、為企業(yè)降杠桿的重要舉措。
為什么公募REITs可起到為企業(yè)降杠桿的作用？?jì)悦鞅硎?，在基礎設施領(lǐng)域通過(guò)REITs產(chǎn)品向投資者募集資金，有利于為基建企業(yè)提供長(cháng)期穩定的資金，提升該領(lǐng)域直接融資比例，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)去杠桿。其次，這是落實(shí)資本市場(chǎng)基礎制度改革的重要舉措。儲曉明認為與再融資制度、創(chuàng )業(yè)板注冊制、新三板一系列基礎制度改革類(lèi)似，公募REITs試點(diǎn)也是系統性基礎制度改革的重要組成部分，同時(shí)，它的推出還是豐富資產(chǎn)管理市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型的重要舉措。
02
公募REITs作為投資品具有哪些特征？
德邦基金陳星德表示，REITs主要收益來(lái)自于持有不動(dòng)產(chǎn)的租金收入，適合長(cháng)期投資，是養老金和保險資金等長(cháng)期資金的重要投資標的之一。
他認為，首先，海外市場(chǎng)的數據顯示，REITs長(cháng)期投資回報具吸引力。其次，REITs能提供穩定的分紅。第三，上市REITs的報告和披露受金融監管機構、公認會(huì )計準則以及相關(guān)證券交易所監管。第四，RETIs和其他資產(chǎn)相關(guān)性低，在組合中加入REITs，可分散風(fēng)險。
收益與風(fēng)險是一個(gè)硬幣的兩面。陳星德提醒，REITs投資包含以下風(fēng)險，疲軟的租賃市場(chǎng)、利率上升、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下滑、不利的資本募集環(huán)境、高負債水平、管理人相關(guān)風(fēng)險等。
03
海外市場(chǎng)REITs的發(fā)展情況如何？
中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)林華援引彭博數據表示，截至2019年底，美國上市REITs規模約1.33萬(wàn)億美元。截至2020年一季度末，美國對沖基金規模接近3萬(wàn)億美元。美國上市REITs的規模約為對沖基金總規模的44%。
亞洲市場(chǎng)來(lái)看，截至2020年3月11日，日本上市REITs總市值1472億美元，新加坡上市的REITs總市值717億美元，中國香港上市REITs總市值也達到了335億美元。
林華預計，若我國REITs市場(chǎng)發(fā)展規模與美國相當，那么我國REITs發(fā)行規?？梢缘竭_10萬(wàn)億元人民幣，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為包括保險資管、社保投資等在內的長(cháng)期資金提供了投資機會(huì )。
此次我國試點(diǎn)的基礎設施公募REITs包含物流REITs等。林華援引戴德梁行報告指出，亞洲市場(chǎng)工業(yè)/物流REITs，截至2019年底，最近三年的年化綜合收益率為13.3%，最近五年的年化綜合收益率為9.1%，最近十年的年化綜合收益率為13%。根據戴德梁行的統計口徑，綜合收益率由資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)和派息共同貢獻。
可見(jiàn)，如果底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，輔以良好的運營(yíng)管理能力，基礎設施REITs有望提供具吸引力的投資回報。
04
公募REITs和市場(chǎng)上的類(lèi)REITs相比有什么區別？
部分投資者可能注意到了，目前我國已經(jīng)有一定數量的類(lèi)REITs，德邦基金陳星德解釋道，市場(chǎng)上的類(lèi)REITs和即將開(kāi)閘的公募REITs的區別體現在三大方面。
第一，目前國內的“類(lèi)REITs”以債務(wù)性融資為多，一些類(lèi)REITs并不完全持有物業(yè)的產(chǎn)權。此次《征求意見(jiàn)稿》要求基礎設施基金必須持有基礎設施項目公司全部股權，通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項目公司等載體（以下統稱(chēng)特殊目的載體）穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經(jīng)營(yíng)權。
第二，目前國內的“類(lèi)REITs”產(chǎn)品在投資者資格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，多數類(lèi)REITs沒(méi)有實(shí)現公開(kāi)募集和公開(kāi)交易上市。根據《征求意見(jiàn)稿》，將試點(diǎn)的公募REITs是真正的可公開(kāi)募集和上市交易的金融產(chǎn)品。
第三，在交易結構、運營(yíng)管理、資產(chǎn)評估與估值、信息披露等方面，公募REITs與類(lèi)REITs也有明顯區別。
05
公募REITs市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？
高和資本周以升表示，中國的公募REITs市場(chǎng)建設是一個(gè)龐大的系統工程，公募REITs開(kāi)閘，監管層是“在存在諸多限制條件的前提下，做了一件了不起的事情”。他表示，原始權益人/發(fā)起人、投資人和融資人三個(gè)核心參與方的協(xié)調是公募REITs市場(chǎng)發(fā)展的基礎。在具體推進(jìn)過(guò)程中，資產(chǎn)估值定價(jià)、治理機制和配套融資工具完善則是三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
首先，資產(chǎn)估值定價(jià)是公募REITs的核心問(wèn)題。在政策制定過(guò)程中，監管層把保護中小投資人放在首位，合理公允的估值是基礎?！墩髑笠庖?jiàn)稿》參考了香港的基石投資人制度，引入專(zhuān)業(yè)機構投資者參與戰略配售。
其次，公募REITs的治理機制非常關(guān)鍵，制度安排需要調動(dòng)原始權益人的積極性，也需要調動(dòng)投資人的積極性。
最后，配套型融資工具非常重要。在投資人分紅派息率一定的情況下，低的融資成本將大大緩解REITs入池物業(yè)的估值壓力。傳統的基礎設施融資主要靠銀行貸款，但是這不一定能完全適應REITs的要求。例如，大部分傳統銀行貸款存續期間還本要求高，這可能會(huì )削弱公募REITs的派息能力。周以升認為，監管層在2016年未雨綢繆，參考國際經(jīng)驗開(kāi)創(chuàng )CMBS市場(chǎng)，給市場(chǎng)提供了一個(gè)高效、低成本選擇。
06
稅收政策對公募REITs的發(fā)展將產(chǎn)生什么影響？
高和資本周以升認為，稅收優(yōu)惠不是推行公募REITs試點(diǎn)的核心障礙，然而長(cháng)遠規?；l(fā)展有賴(lài)于稅收政策優(yōu)惠。
他認為，中國公募REITs的稅收涉及到重組期稅收、持有期稅收和交易期稅收三個(gè)部分。目前試點(diǎn)方案采用“公募基金+ABS”的結構，交易期的稅收受益于公募基金的優(yōu)惠政策。交易期間的稅收可通過(guò)交易結構設計來(lái)緩解，減輕公募REITs的估值壓力，最終將使基礎設施的原始權益人受益。關(guān)于重組期稅收，某些特定持有結構的資產(chǎn)在重組時(shí)將會(huì )面臨巨額的土地增值稅和企業(yè)所得稅等摩擦，市場(chǎng)的發(fā)展壯大一方面有賴(lài)于交易結構的創(chuàng )新，另一方面也需要逐步探索稅收政策的進(jìn)一步放松和創(chuàng )新?！罢w來(lái)講，大家不要心懷顧慮，對特定的持有結構的資產(chǎn)來(lái)講，稅收問(wèn)題不會(huì )成為實(shí)質(zhì)性障礙”。
07
公募REITs發(fā)展對公募基金提出了什么要求？
德邦基金陳星德坦言，公募REITs和一般的公募基金產(chǎn)品存在較大差別。例如，一般公募基金產(chǎn)品講究分散化配置，要求“雞蛋不放在一個(gè)籃子里”，而證監會(huì )在《征求意見(jiàn)稿》要求80%以上資產(chǎn)持有單一基礎設施證券全部份額，基礎設施資產(chǎn)支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，并豁免了“雙十”規定，是“把雞蛋放在一個(gè)籃子里并好好照顧”的概念。再如，目前基金管理公司很少參與上市公司的主動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理?！墩髑笠庖?jiàn)稿》要求基礎設施基金運作過(guò)程中，基金管理人積極履行基礎設施項目運營(yíng)管理職責，為此還需要配備有基礎設施項目投資管理或運營(yíng)經(jīng)驗的人員。此外公募REITs在基金發(fā)行定價(jià)方式、估值方式、信息披露內容、利益沖突管理等方面具有很強的獨特性，對于目前基金管理公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有著(zhù)巨大挑戰。
不過(guò)，陳星德認為，公募基金的發(fā)展歷史就是一部創(chuàng )新歷史，此次公募REITs政策和試點(diǎn)指引的出臺過(guò)程，多家公募基金也參與了研究、討論乃至指引起草。他表示，公募基金公司一定會(huì )積極準備，以滿(mǎn)足發(fā)行和管理公募REITs的各項要求。
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公募REITs發(fā)展對證券公司提出了什么要求？
華泰證券資管崔春表示，基礎設施REITs是值得證券公司重點(diǎn)深耕的業(yè)務(wù)。
公募REITs業(yè)務(wù)涉及券商的資管、投行、機構銷(xiāo)售、財富管理等業(yè)務(wù)板塊。崔春介紹，從《通知》和配套發(fā)布的《征求意見(jiàn)稿》總體內容來(lái)看，基礎設施REITs的產(chǎn)品形態(tài)是公募基金投資資產(chǎn)支持證券，屬于典型的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，基礎設施基金份額的定價(jià)和配售方式借鑒了股票IPO的機制，基礎設施基金份額的配售對象包括網(wǎng)下和網(wǎng)上投資人，分別對應了證券公司的機構銷(xiāo)售和財富管理業(yè)務(wù)線(xiàn)。由此看來(lái)，證券公司的風(fēng)控實(shí)力為基礎設施REITs的主動(dòng)管理能力保駕護航。發(fā)展基礎設施REITs業(yè)務(wù)要求證券公司具備過(guò)硬的綜合實(shí)力，沒(méi)有明顯的業(yè)務(wù)短板，還要求不同業(yè)務(wù)條線(xiàn)高效協(xié)同。
崔春認為，在持續緊跟國家戰略意志，落實(shí)金融創(chuàng )新的同時(shí)，證券公司應充分激發(fā)各相關(guān)業(yè)務(wù)線(xiàn)的活力，資管先行，拉動(dòng)協(xié)同效應，聚焦基礎設施REITs試點(diǎn)項目的早日落地，以發(fā)揮基礎設施REITs “穩投資、降杠桿”的作用。
什么樣的證券公司能做好公募REITs業(yè)務(wù)？針對這個(gè)問(wèn)題，她表示，《通知》明確了基礎設施REITs試點(diǎn)項目應聚焦的區域和行業(yè)，若證券公司在過(guò)往的類(lèi)REITs業(yè)務(wù)上對這些區域有布局、以及做過(guò)相關(guān)領(lǐng)域項目的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)等，可能在準備REITs時(shí)具備一定的優(yōu)勢。
券商資管在公募REITs發(fā)展過(guò)程中應當發(fā)揮什么作用？
崔春認為，甄選核心資產(chǎn)方面，長(cháng)期擔任資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃管理人的資管機構積累了大量經(jīng)驗。他們可準確理解基礎設施REITs項目的篩選標準，快速鎖定核心項目。作為公募基金管理人，他們又能秉承買(mǎi)方基因，從獨立研究、資產(chǎn)定價(jià)和風(fēng)險識別角度承擔主動(dòng)管理職能，把好“保護投資者利益”的第一道關(guān)。再者，作為基礎設施REITs份額的配售對象，他們可作為投資者參與基礎設施REITs市場(chǎng)的建設。綜上，券商資管可從多個(gè)維度踐行基礎設施REITs重要使命，“拓寬社會(huì )資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟質(zhì)效”。
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公募REITs長(cháng)期發(fā)展還需要哪些配套規則？
申萬(wàn)宏源儲曉明認為公募REITs要長(cháng)期發(fā)展還有五個(gè)方面的規則要“配齊”。首先，建議有關(guān)方面加快完善相關(guān)基礎制度，包括REITs法律體系和發(fā)行、上市、交易等細則以及相關(guān)稅收政策等。其次，需加強對REITs產(chǎn)品的全流程監管。再次，在推進(jìn)公募REITs的過(guò)程中要兼顧其為基礎設施建設提供資金和為投資者提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)兩重目的。在關(guān)注REITs融資屬性的同時(shí)注重其投資屬性，堅持以資產(chǎn)為核心，鼓勵能提供穩定現金流的資產(chǎn)參與REITs產(chǎn)品的發(fā)行和交易。第四，要防范風(fēng)險。創(chuàng )新不能搞運動(dòng)一窩蜂的上，推動(dòng)REITs發(fā)展應當采取穩步推進(jìn)的方式。第五，公募REITs的順利推進(jìn)還需壓實(shí)中介機構責任。
