防風(fēng)險促平穩“房住不炒”基調下加速構建長(cháng)效調控機制
受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到明顯沖擊，投資、銷(xiāo)售、融資等多個(gè)指標出現較大幅度下滑。為緩解疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，近期地方政府陸續出臺臨時(shí)性支持政策，部分政策因被質(zhì)疑調控“松綁”最終以“一日游”落幕。
一時(shí)間，地方會(huì )否再啟房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟？房企資金惡化會(huì )否引發(fā)財務(wù)風(fēng)險？……成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
多位業(yè)內專(zhuān)家指出，“房住不炒”的定位不能因疫情而改變，應以“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”為宗旨，加速構建完善房地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。專(zhuān)家建議，一方面，要有序推進(jìn)復工復產(chǎn)，鼓勵并支持房企主動(dòng)應對，化解交房逾期、資金緊張等潛在風(fēng)險。另一方面，應圍繞老舊小區改造等方面形成投資著(zhù)力點(diǎn)，對沖固定資產(chǎn)投資下滑，精準發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟“穩壓器”的作用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險值得警惕
突如其來(lái)的疫情，對中國經(jīng)濟產(chǎn)生了沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大的影響，投資、銷(xiāo)售、拿地等均出現較大幅度下滑。國家統計局3月16日公布的數據顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資下降16.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%；土地成交價(jià)款440億元，下降36.2%。
與此同時(shí)，1至2月份，商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降39.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降48.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降46.0%。商品房銷(xiāo)售額8203億元，下降35.9%。
克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告也顯示，受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷(xiāo)售活動(dòng)影響，27個(gè)重點(diǎn)城市整體成交240萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達83%，同比下滑77%。企業(yè)方面，2月全國百強房企全口徑銷(xiāo)售金額3256億元，同比減少37.7%，超八成房企單月業(yè)績(jì)同比下滑。
樓市成交的大幅度下滑，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了潛在風(fēng)險。首當其沖的就是銷(xiāo)售回款的不及時(shí)將導致行業(yè)財務(wù)風(fēng)險劇增。數據顯示，2019年，銷(xiāo)售回款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達到49.62%的歷史高位，總計88640億元。與此同時(shí)，由于嚴厲的融資限制，2019年國內貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)。
3月6日，上海清算所披露文件顯示，新華聯(lián)控股成為首個(gè)受疫情影響而出現債務(wù)違約的房企。億翰智庫研報則顯示，2019年房企信用債發(fā)行總額5909.1億元，而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元。
業(yè)內人士指出，不僅是融資能力相對較弱的中小型房企，部分龍頭企業(yè)也難免面臨現金流壓力及債務(wù)違約風(fēng)險。事實(shí)上，為了緩解資金緊張局面，房地產(chǎn)企業(yè)正紛紛加大融資力度。
機構數據顯示，今年前兩個(gè)月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。一些房企還通過(guò)發(fā)行短期融資券來(lái)緩解現金流緊張局面，截至3月6日，房企今年發(fā)行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內的短期融資券產(chǎn)品共計37只，金額為254.50億元，大致相當于去年全年的三分之一。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅下滑可能造成后續供需失衡。受銷(xiāo)售低迷影響，2月份全國土地市場(chǎng)供應和成交量雙雙環(huán)比下降?？硕鹧芯恐行牡臄祿@示，2020年2月，全國土地出讓金共計2400億，環(huán)比1月的3700億下降35%。除一線(xiàn)城市成交量有所上漲外，二三線(xiàn)城市的成交量均較上月減少約50%。
再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨疫情中斷返鄉置業(yè)，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)風(fēng)險加劇的挑戰。此外，疫情還造成部分已出讓土地延期交付，部分房地產(chǎn)項目不能按期開(kāi)工、竣工。開(kāi)發(fā)建設停滯導致的項目面臨延期交付等風(fēng)險也值得高度警惕。
房地產(chǎn)市場(chǎng)當前面臨的短期風(fēng)險是客觀(guān)存在的，要正視并防范化解這些潛在風(fēng)險。實(shí)際上，近一段時(shí)間以來(lái)，全國已有多地出臺了涉及房地產(chǎn)調控的相關(guān)政策，主要以降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力為主，包括減輕企業(yè)繳納稅費壓力、適度降低預售條件加快周轉等措施。房企自身也正在積極轉型，紛紛轉變營(yíng)銷(xiāo)模式，開(kāi)通商品房線(xiàn)上售樓平臺，運用互聯(lián)網(wǎng)平臺的力量，發(fā)揮在線(xiàn)售樓平臺優(yōu)勢。
精準發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)穩經(jīng)濟作用
作為經(jīng)濟重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的穩定對整個(gè)經(jīng)濟運行大局影響重大。當前，要在堅持“房住不炒”的總體基調和“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標下，客觀(guān)分析新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位，在不將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟刺激手段的前提下，精準發(fā)揮其穩經(jīng)濟的作用。
國家統計局統計數據顯示，2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為97.39。值得注意的是，景氣指數100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平。
上海市人民政府參事盛松成指出，如果我國2020年一季度房地產(chǎn)投資增速下降15%，房地產(chǎn)投資下行造成的GDP增速下降將達0.06個(gè)百分點(diǎn)。此外，房地產(chǎn)業(yè)與國家統計局分類(lèi)的42個(gè)行業(yè)均有不同程度的關(guān)聯(lián)關(guān)系，房地產(chǎn)投資下行對上下游產(chǎn)業(yè)也將形成擾動(dòng)。
這可以從一組數據中看出端倪，國家統計局2019年數據顯示，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資幾大領(lǐng)域中，保持了較高增速。2019年，我國國內生產(chǎn)總值為990865億元，全國固定資產(chǎn)投資（不含農戶(hù)）551478億元，比上年增長(cháng)5.4%。其中，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(cháng)9.9%，占固定資產(chǎn)投資總額的23.97%。其中，住宅投資97071億元，增長(cháng)13.9%。
盛松成指出，2017年至2019年資本形成總額分別拉動(dòng)我國經(jīng)濟增長(cháng)2.3個(gè)、2.2個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)，均值為2.13%。2017年至2019年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%，均值為20.09%。以此計算，過(guò)去三年房地產(chǎn)投資平均每年拉動(dòng)我國經(jīng)濟增長(cháng)約0.43個(gè)百分點(diǎn)。
從關(guān)聯(lián)行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)多。如果考慮房地產(chǎn)投資消費對其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)平穩發(fā)展對于穩投資、穩經(jīng)濟的“穩壓器”作用就會(huì )更明顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶動(dòng)建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)消費，既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)，也明顯帶動(dòng)金融、媒體服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。
從城鎮化大趨勢來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)依然有發(fā)展空間。城鎮化的進(jìn)程深入，伴隨人口的流動(dòng)，帶動(dòng)住房需求的產(chǎn)生，將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間。從消費者需求演變來(lái)看，在改善需求、服務(wù)需求等帶動(dòng)下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有潛在空間。
專(zhuān)家表示，一方面要著(zhù)力化解潛在的風(fēng)險，保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩發(fā)展，避免大起大落。另一方面，應落實(shí)“因城施策”“因時(shí)施策”，圍繞老舊小區改造等形成行業(yè)投資著(zhù)力點(diǎn)，對沖固定資產(chǎn)投資下滑風(fēng)險。住房和城鄉建設部數據顯示，全國共有老舊小區近16萬(wàn)個(gè)，估計綜合改造投資額可達4萬(wàn)億元。與此同時(shí)，老舊小區改造項目投資周期較短，能通過(guò)補齊服務(wù)設施“短板”有效帶動(dòng)居民消費。
“紓困不刺激”加速構建“三穩”長(cháng)效調控機制
經(jīng)濟穩定發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行二者是統一的、一致的。中央各次重大會(huì )議都重申了“房住不炒”的調控主基調，“保持定力，穩字當頭”的調控指向也十分鮮明。
十九大報告明確指出，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。十九屆四中全會(huì )明確指出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。去年年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議則指出，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，全面落實(shí)因城施策，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)效管理調控機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
國家統計局3月16日指出，“房住不炒”的定位沒(méi)有改變，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩，穩地價(jià)、穩預期、穩房?jì)r(jià)的局面已經(jīng)初步形成。
3月3日，人民銀行會(huì )同財政部、銀保監會(huì )召開(kāi)的金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展座談會(huì )暨電視電話(huà)會(huì )明確提出，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性、穩定性。近期召開(kāi)的2020年全國銀行業(yè)保險業(yè)監督管理工作會(huì )議提出，堅決落實(shí)“房住不炒”要求，嚴格執行授信集中度等監管規則，嚴防信貸資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。銀保監會(huì )近日就針對部分銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規事實(shí)進(jìn)行了處罰。
毋庸置疑，“房住不炒”的定位，不會(huì )因為此次疫情而改變。發(fā)揮房地產(chǎn)對于穩定經(jīng)濟的作用，絕不是將房地產(chǎn)作為短期刺激手段。應當明確，當前給予房地產(chǎn)行業(yè)合理的必要的支持，本質(zhì)上是從穩定中國經(jīng)濟的角度出發(fā)，基于“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的房地產(chǎn)調控目標的考慮，在特殊時(shí)期對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的紓困性質(zhì)的舉措。紓困主要是要防止行業(yè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)困難、資金鏈斷裂而出現大面積破產(chǎn)，導致房地產(chǎn)投資超預期下滑、市場(chǎng)供需失衡，形成系統性風(fēng)險，進(jìn)而對中國經(jīng)濟穩定形成沖擊。
短期而言，業(yè)內人士指出，在化解財務(wù)風(fēng)險方面，應當支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷(xiāo)售萎縮對房企資金鏈的沖擊。在穩定地產(chǎn)投資方面，在保障建材供應、暢通物流運輸的同時(shí)，要強化供給端的調控，合理適當地增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，并要保障地價(jià)的相對穩定。
從長(cháng)遠來(lái)看，關(guān)鍵還是要落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制。要堅持“穩”字當頭，全面落實(shí)因城施策、穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期的長(cháng)效管理調控機制，建立和完善政策協(xié)同、調控聯(lián)動(dòng)、監測預警、市場(chǎng)監管等房地產(chǎn)調控體制機制，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。
